课程目标:
熟悉城市更新全流程及模式
厘清城市更新的背后逻辑
分析在本模块中各项工作具体操作落地的实操方案与经验
多元组合完全对应需求，解析城更背后的秘密
课程对象:
房地产企业更新板块从业者、城市更新集团董事长、项目总、项目经理、主管，改建部门总监、主管，拆赔负责人、主管、员工、城市更新咨询服务公司。
课程时间:1-7天
课程大纲:
第一模块：城市更新基础系列
一房企掘金城市更新实施路径、操作模式及大湾区城市更新发展趋势(课时2-2.5个小时）
1城市更新的定义与内涵
2城市更新的特点
3城市更新的三大类型
4典型案例及操作模式是哪些？
5房企为何要立即参与城市更新？
6城市更新对房企有哪些作用？
7房企应该怎么样从无到有介入城市更新？
8为什么房企纷纷设立更新研究院？
9从大湾区城市更新发展的历史看内地城市更新市场的发展趋势
二房企如何掘金内地城市更新市场（课时1-1.5个小时）
1城市更新与普通招拍挂用地及传统一级土地开发的不同之处
2内地政府开启城市更新的必要性，有哪些作用
3政府在城市更新中的利益诉求和忧虑
4大湾区城市更新与内地城市更新的异同
5房企如何掘金及推动内地城市更新市场的成熟
6房价低如何算的过账？
三深圳城市更新流程与其背后的逻辑（课时1.5-2个小时）
1城市更新发展历程
2土地的二次开发
3城市更新的流程
3.1计划立项，实行计划管理
3.2土地建筑物权属认定、旧屋村范围认定及历史用地处置
3.3专项规划
3.4集资备案及确认实施主体
3.5转地及移交入库
3.6用地管理
3.7后续
四城市更新项目如何设置准入条件及门槛（课时1-1.5个小时）
1深入研究当地涉及集体土地资产政策
2政策未明晰缺失该怎么办？
3招商方案的关键
4怎么设立条件门槛
5重要提示
6退出机制
7忌讳
8总结
第二模块：投资拓展系列
一如何精准获取城市更新项目（课时1.5-2个小时）
1更新旧改是未来主流趋势
2更新的16个特点
3精准获取更新旧改项目的20个途径
4总结
二更新项目风险与研判分析（课时1.5-2个小时）
1宏观层面
2微观层面
3规划层面
4与平台公司合作需要核实的关键事项
5总结
第三模块：报建、提容系列（课时1.5-2个小时）
一城市更新报批报建技巧
1前言
2外在因素
3内在因素
4初级技巧
5中级技巧
6高级技巧
7绝招
8忌讳
二城市更新提容改变规划技巧（课时1.5-2个小时）
1容积率越高越好？
2容积率与控制性详细规划的关系
3提高容积率的职权
4提高容积率的主要论证方向
5提高容积率的低级技巧
6提高容积率的中级技巧
7提高容积率的高级技巧
8忌讳
第四模块：开发商与各方合纵连横技巧系列
一如何与平台公司打交道（课时1.5-2个小时）
1平台公司的定义与作用
2平台公司分类
3平台公司分析
4不同平台的优劣势分析
5更新旧改项目的关键要点
6需要了解那些关键事项
7合作模式
8特殊情况：如何选择平台公司？
9总结
二如何与第三方公司打交道（课时1.5-2个小时）
1第三方公司概念
2第三方公司的作用
3第三方公司分类
4第三方公司的优势劣势分析
5开发商的优势劣势分析
6与第三方公司合作的忌讳
7与第三方公司合作关键要点
8如何选择第三方公司
9如何避免被迫与某些关键部门或个人推荐的第三方公司合作
10总结
三如何与地方政府打交道（课时1-1.5个小时）
1中国大陆经济意义上的政府属性
2政府职权和内部决策设置的逻辑
3政府关系事务哪个层级最关键？
4与政府打交道的关键
5政府在更新旧改中扮演的角色
四如何获得地方政府支持与信任（课时1-1.5个小时）
1地方政府扮演的角色
2地方的诉求和忧虑
3为什么要取得地方政府的信任
4无法取得地方政府的信任会导致什么后果
5如何提高地方政府的信任
6总结
五如何与村集体打交道（课时1.5-2个小时）
1村集体历史及股份公司股权分布
2村集体内部机构设置及重要人士
3村集体收入来源、人员构成及其他资产
4村集体上级管理部门及可能的群体性事件
5增进关系相关措施建议
6忌讳
六如何提高村集体信任（课时1-1.5个小时）
1基本概况
2某些开发商思维误区
3村集体村民的视角
4提高信任的重要性
5解决方案
6忌讳
七如何确保村集体表决通过（课时1.5-2个小时）
1村集体表决工作的重要性
2确保村集体表决顺利通过的技巧
3忌讳
4总结
八开发商在城市更新中如何借势（课时1.5-2个小时）
1城市更新的本质和内涵
2借势的概念
3城市更新中的“势”
3.1地方政府
3.2其他开发商
3.3行业协会
3.4合作方
3.5其他利害关系人
3.6其他关联方
3.7媒体
3.8人大代表、政协委员
3.9其他方
4“拉大旗作虎皮”
5借“势”的原则
6借“势”的时机
7忌讳
第五模块：拆迁、动迁、改建系列
一城市更新中拆迁怎么拆（课时2-3个小时）
1拆迁的概念本质
2深圳城市更新拆迁的特点
3广州城市更新拆迁的特点
4拆迁流程
5拆迁管理及拆迁技巧
6总结
二拆迁工作人员拆迁谈判技巧（课时1.5-2个小时）
1概况
2基本素养
3前期充分准备
4低级拆迁技巧
5中级拆迁技巧
6高级拆迁技巧
7忌讳
8总结
三拆迁中的借势技巧、钉子户成因及应对方案（课时2-2.5个小时）
1拆迁中借势的重要性
2拆迁工作中的一些需要注意的事项
3拆迁借势的16个技巧
4钉子户成因
5钉子户应对方案
6总结
四如何控制违法建筑（课时1-1.5个小时）
1违法建筑、违章建筑的定义和异同点
2违章建筑、违法建筑的来龙去脉
3查处的执法单位有哪些？
4十二个控违方法
5违章违法建筑的后果
6懂得借势，有所忌讳
7总结
五拆迁工作如何扬长避短（课时1.5-2个小时）
1概况
2一般开发商拆迁中的思维模式问题
3不要被牵着鼻子走
4被忽视的被拆迁户诉求
5转变思维模式
6有哪些优势可以谈？
7总结
六被拆迁人的心理变化（课时1-1.5个小时）
1抗拒
2欣喜
3迷茫
4忧虑
5观望
6准备
7幻想
8消极
9磨合
10便宜
11信任
12妥协
七拆迁中层如何应对拆迁工作（课时1-1.5个小时）
1拆迁中层现状
2拆迁中层工作中的苦恼
3工作外困扰
4拆迁是系统工程
5拆迁中层如何应对
6总结
八城市更新如何确权及工作流程指引（课时2-3个小时）
1城市更新的流程
2确权的重要性
3确权的有证与无证
4产权登记注意事项
5确权的不同情形
6特殊房地产的不同情形
7已买卖绿本房产的处理
8港澳台地区及境外人员确权
9具体操作说明
10中央确权政策及工作流程
11买卖回迁房利与弊
12城市更新回迁房买卖历史
13为什么这两年回迁房买卖流行
14回迁房怎么买？
15什么样的人会卖回迁房指标？
16回迁房买卖风险分析
17回迁房买卖风险分析
18各类房产概念
19各类房产类型风险分析
第六模块：大湾区系列
一大湾区主要城市城市更新容积率测算及逻辑（课时1.5-2个小时）
1更新容积率概述
2容积率主要关联因素
3城市更新的容积率测算规则
4城市更新容积率测算规则的模式
5珠三角主要城市城市更新的容积率测算
二城市更新项目的总成本费用构成估算（课时1.5-2个小时）
1土地使用权出让金即地价
2前期沟通协调费
3拆迁总成本
4更新技术费（此名词未必准确）
5报建费用
6管理费用
7财务、税务费用
8销售费用
9不可预见费
10大湾区主要城市城市更新成本
第七模块：更新项目总系列
一城市更新项目总该如何开展工作（课时2-2.5个小时）
1更新项目具备哪些素质
2项目总主要工作内容
3具体如何开展工作
4总结
5忌讳
二如何从新人快速变成更细项目总（课时1.5-2个小时）
1更新是未来主要城市的主流趋势
2更新项目存在巨大需求
3更新项目特殊之处
4那个业务口更适合培养更新项目总
5怎么培养合格的更新项目总
6重点需要掌握的知识及实操经验有哪些
三更新项目总应具备的能力素质（课时2-2.5个小时）
7更新项目总定位
8一般员工、基础管理者向更新项目总转变
9更新项目总的业务有哪些
10更新项目需要具备的核心能力
11区域片区更新项目总决策层面关注
12单一项目更新项目总执行层面关注
13更新项目具备哪些素质
四城市更新中易犯的十六错误（课时1-1.5）
9以为钱多，胡乱拓展
10各方诉求，缺乏了解
11缺乏风控，感觉良好
12盲目占坑，大赌预期
13自信过头，刚愎自用
14管理低下，执行力差
15不肯授权，一刀切
16不接地气，无法落地
17违法乱纪，胆大妄为
18寸步不让，急功近利
19形式主义，效率低下
20各自为战，私利优先
21追求规模，忽视效率
22举债扩张，资金断链
23管理粗放，资金浪费
24内外勾结，损公利己
第八模块：房地产宏观政策分析
一当前国际国内局势、房地产发展趋势及新形势下房企如何转型及破局（课时3-5个小时）
1当前国际局势
2国内社会经济形势
3国内土地房地产政策趋势
4房企应对措施如何破局
5总结
二近几年近期房地产相关政策分析
12016年房地产长效机制、房住不炒
2近几年房企融资政策-房企融资难度日益加大及影响分析
3三道红线及影响分析
4三道红线补丁（销售额40%及商票纳入监管）及影响分析
5贷款集中度管理制度及影响分析
6集中供地及影响分析
7各地加强限价、限售、限购、限贷及影响分析
8房地产税分析
9租住同权趋势分析
10地方城投平台影响分析（近几年以来对地方城投平台的政策梳理总结及影响分析
11（含国有土地使用权出让收入在内的四项政府非税收入划转由税务部门征收对）
12共同富裕下房地产影响分析
（降低杠杆，打击影子银行p2p、遏制资本无序扩张，教培、互联网）分析
13政策扶持鼓励那些行业分析
租赁市场政策及影响分析
其他房地产政策（防止资金流入房地产行业，额度受限，利率上升等）
14总结
三开发商如何应对三道红线政策（课时1-1.5个小时）
1内地开发商与香港开发商的不同
2内地开发商高杠杆概况
3开发商融资渠道
4三道红线计算方式与解读
5十五项应对方案
6总结
第九模块；职业规划
地产人的职业规划分享（课时2-2.5个小时）
25房地产相关专业及就业途径
26房地产业务分工及其特点
27房地产职业路径选择
28房地产职业发展困境及其产生原因、应对措施
29房地产行业发展前景
