课程大纲:
一、预租合同
1、预租合同应包含哪些条款？——条款内容的确认
2、预租合同法律效力——预租合同有效的前提条件
3、租户资质审查——从八大纬度审查租户承租运营能力
【案例】：未取得合法建设手续建筑物租赁合同效力与责任承担
二、租赁合同效力
1、一铺多租的合同效力
2、未经公司授权签订的租赁合同效力认定
3、没有竣工验收的租赁合同的效力认定
【案例】：租赁合同效力纠纷
三、免租期
1、期限与租期关系——免租期是否超出了整个租赁期限
2、长短的博弈因素——免租期的终止条件及租金返还条件
3、免租期内产权人的房产税——免租期表述及税收优化
【案例】：免租期内不免租
四、租金及租赁保证金
1、租金支付方式——固定租金vs提成租金
2、租赁保证金——支付方式及递增补足义务
3、物业管理费——服务内容及公用事业费代收代缴
【案例】：被遗漏的月租金
五、开业筹备
1、开业率的计算逻辑——计量单位及基数
2、计算范围及排他条件——捆绑开业及运营范围
3、违反开业率的违约责任——预期可得利益限额
【案例】：开业率的如何进行举证
六、装修
1、消防验收——室内装饰装潢及开业前消防检查的申报主体及费用承担
2、装修补贴——补贴主体、支付方式及协议签订
3、承租人装修义务——装修保证金、图纸提供及开业日期
【案例】：美食广场无法经营到底是谁的错？
七、单方解约条件
1、延期交付——宽限期及退赔幅度
2、出租人单方解约前提——常见20种解约条件
3、举证要点——解约条件的初步证明及抗辩思路
【案例】：招商虚假宣传导致的合同解除
八、房屋返还
1、租赁合同中返款约定——返还方式及腾退前提
2、停水停电的常见实操——风险界限及规避方式
3、腾退后的招商影响——注册地址迁移及餐饮、卫生许可证注销
【案例】：能否单独起诉移除注册地址？
九、售后返租
1、委托管理协议的常规授权
2、商管公司与物管公司的博弈
3、售后返租的虚拟交付方式
【案例】：改造导致房屋面积减少是否需要赔偿
十、带租约出售
1、租赁端口注意事项
2、销售端口注意事项
3、权利义务概括转移协议
【案例】：侵害优先购买权的后果
十一、其他约定
1、排他条款——品牌限制及反制手段
2、转租、分租——责任主体、限制及违约责任
3、商业保险——险种、保费及放弃代位权
4、优先购买权——承租人的放弃承诺
【案例】：侵犯优先购买权会产生何种不利影响？
【案例】：商场播放背景音乐侵权案
