目前，中国的房地产行业正处于新经济增长周期，房地产补库、调控等长效机制、资金周期提速、行业并购等将充斥近几年房地产投资市场。
7月17日，中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛以”解码城市 赋能转型”为题，全面解读全国重点城市楼市行情，剖析行业未来战略发展动向和市场格局，提供未来重点市场战略思路。腾讯房产作为特别协办媒体，全程报道现场盛况。
北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长、长江学者特聘教授陈玉宇进行了名为《长期增长 产业结构变化与房地产业的发展》的主题演讲，为房地产行业的发展提供新的思路。
陈玉宇认为：“中国最近几年来发生的短期经济增长中有如下特点：一、中国最近三四年来的经济增长最主要是消费的驱动。二、服务业是主角。产业结构的变化受制于需求结构，家庭需求结构最根本性的决定力量是家庭的收入水平。市场经济是为了满足人们的需求的，所以生产结构必须跟着调整。”
陈玉宇指出，目前金融业增加值占GDP比重上升太快，酝酿着风险。他判断，未来金融业过去那些过于鲁莽、过于粗放的会被遏制，那些更加健康的金融业务会被鼓励。
关于长期的房价，陈玉宇称，真实房价的上升，取决于人们长期需求的力量和土地供给的弹性，对大都市而言，不可能有更多的土地供给，而需求会拉动这种长期的价格的上升，是真实房价的上升。而中国中小城市房价将维持不变，名义房价按照建材成本的上升而上升。
最后，陈玉宇提出，年轻人作为需求者，要为他们提供怎样的产品和服务，盖什么样的房子，在哪盖，这些人作为生产者，会去从事什么行业，社会能创造什么工作岗位，让这些新的高素养的劳动力能够共同推动这个社会的经济进步，是我们要思考的问题。
以下为论坛实录：
先讲排名前列个问题，当前的形势，几句话，因为我感觉谈论短期形势往往比较误导大家，我们每天都从微信当中、各种自媒体当中看到各种关于经济形势的议论。我个人认为，这些议论分成两大类。排名前列类是中国经济处在非常危险之中，令人非常悲观，无论短期或者长期都令人悲观。第二类是谨慎的乐观，还有一个特点对中国整个经济的判断，外国人判断比中国人判断要乐观一些。中国其实是两极化的，处在主导的传统产业的人判断要悲观一点，处在新产业的人要乐观一些。我个人看法是，当我们分析这样的问题的时候，要区分短期和长期，刚才光茂也说了，我们作为这个行业，不仅仅是看今年上半年、今年下半年，还要看看未来五年、未来十年甚至未来更长时间。
一个国家的经济每时每刻都受到两种力量的影响，一个力量是长期力量，或者是结构性的力量，以这个国家的体制、法制水平、政商环境、商业文化、社会的规范，还都是一些长期的，每时每刻的，可能影响一个国家数十年的力量，塑造了这个国家长期增长路径。另外一类力量是暂时性的，甚至是一次性的、随机发生的一些短期的因素，影响这个国家的经济，对这个国家的经济造成一些冲击，甚至会使得这个国家的经济在短期内偏离长期的轨迹，这些短期的力量有一些是正面的力量，有一些是负面的力量。比如最近几年也许各种各样的短期负面的力量集中得比较多，这些力量包括自然的、包括外部世界的，甚至也包括我们在政策上的许多举措所造成的短期的这些冲击。这些短期的冲击会使得我们的经济短期内发生很多剧烈的变化。这就要求我们你考虑你的事业的时候，你要稍微更多的重量放在长期的考量上，还是短期的考量上，我认为行业不一样，如果你是做金融的，你可能对于短期的这种风险和变化非常关注。但是如果你是做很多实业的话，你可能需要稍微做一些甄别和区分，不能因为短期的负面力量过多而使得你对于长期的很多规划过于悲观。这是我基本的想法。
从经济学家来讲，中国总体上2018年那种经济下行的风险，大家认为今年上半年基本稳住，下半年基本上会持续上半年的态势，所以对于未来简单的预测，我们今年全年的经济增长大约6.3%左右，明年悲观一点考虑了很多因素可能到6.0%，大概是这个样子。所以只看数据不是特别有意思。
我想谈一下中国最近几年来发生的短期经济增长当中的一些特点，很多人仍然坚持老调重弹，说中国是投资驱动的，其实不是，中国最近三四年来的经济增长最主要是消费的驱动。比如说今年上半年，消费差不多对经济增长的贡献达到60.1%，我们是消费强劲的。其实这几句话作为业内的人应该思考，消费强劲不是买榨菜或者买衣服变得更加强劲，你会发现中国老百姓已经悄然的在购买服务方面增长得更快，份额扩张得更快，这是中国经济结构变化的一个潜在涌动的很浑厚的力量，一会儿我会谈到这个主题。
第二个是服务业是主角。我们在过去十年不到的时间，差不多八年的时间里边，我们发生了的产业结构的变化，是美国30年那么大的变化。看一个数字，2010年的时候，中国的第三产业只有44%的水平，今年上半年到53%多的水平，我们短短八年时间，服务业占GDP的比重上升了10个百分点。很多人对此没有充分理解和认知这个事情。中国的服务业增长速度超过制造业或者排名前列产业已经连续十年了，虽然我们仍然有很多专家、学者或者政策决策者在强调，我们需要搞实业，而狭隘一点的人把这个实业理解为制造业，但是这个趋势在发生变化，不是政策号召。政策号召一个国家发展实业并不错，重要的是怎么发展这个实业，需要一个大的份额还是一个强的竞争力的实业，一会儿我还会谈到这个主题。
再看另外一个变化，制造业，我们制造业是蓝色那条线，从2001年加入WTO的时候，我们中国的制造业份额已经相当高了，但是制造业还在继续增长，因为给我们提供了广泛的世界市场，中国制造业仍然以快于经济增长的速度在增长，所以它占的份额还在扩张，一直扩张到2010年，从2010年以后，制造业就到达较高峰了。到了2018年，会发现制造业蓝色那条线的柱子开始往下降，而且我告诉你，工业部门包含了制造业加上建筑业这两个部门，这就是我给大家看的短期形势。排名前列，中国此时此刻的短期经济增长受消费驱动，中国老百姓的消费信心和强劲程度看起来还可以，但是它会波动。第二，受产业结构变化的驱动，服务业增长速度很强劲，也很快，因此，这就意味着工业部门在萎缩，所以你去跟任何工业部门的企业家聊天，他都认为这个经济没有前途了。
现在谈一点稍微中长期的事情，我们先看一个事情，在过去200年的时间里边，经济学家把经济增长的数据都提在时间上调整到可比的程度，画出来的图是这样的图，上面那条线是美国从2000美元人均GDP，用今天的美元购买力衡量，1800年美国是2000美元人均GDP，叫国际元，到今天增长到5万多美元，美国人均真实GDP每年只增长2%，连续200年就会增长50倍，所以会从2000美元到今天的5万美元。咱们中国在工业革命的前150年，都没有摆脱一个农业国的发展路径，一直到建国以后，经过大量的探索，一直到改革开放之后，我们中国迅速的升到今天这样。中国今天是个什么水平呢？从1978年中国改革开放的时候，中国那时候相当于美国人均GDP的5%，到去年中国相当于美国人均GDP的20%，那些国家追赶美国的路径是这个样子。最近的M2是给大家做了一个预估，有两种评估办法，一种评估办法是按照市场汇率去换算一个国家的GDP，我国中国是人均GDP5500美元，另外一种是按照购买力的办法换算，去年人均GDP是14000美元。按照市场汇率来换算，我们大约2030年会超过美国总量GDP。按照购买力平价来换算，两年前我们已经超过美国了。
我用一个可比口径上的话来说，我们中国在1980年的时候，大约人均GDP用今天的美元购买力来衡量是800美元，做到了2008年的8000美元，做到了去年的14000美元。我们改革开放40年，人均GDP在可比口径上上升了十六七倍的水平，这十六七倍的水平是过去40年我们看到的样子。我们要猜测的是，未来二三十年是什么样子，我可以告诉你，按照5%的经济增长，25年后中国差不多是5万美元人均GDP水平。按照4%的经济增长，25年后我们大约是3万多美元人均GDP。所以大家在心里有这样一个数，我们要关心和判断的是中国能不能维持一个中等速度的增长，在稍微长一点的时期。我认为理论上，日本1953年的时候人均GDP用今天的美国购买力衡量是3000美元，经过了40年变成了3万美元，是在高水平上上升了10倍。我们从800美元上升到8000美元是在低水平上上升了10倍。所以在这点意义上，日本经验仍然有助于我们去学习和借鉴。
当一个国家人均收入从穷到富，从1000美元人均GDP上升到1万美元上升到3万美元，会发生两个结构变化。排名前列个结构变化是产业结构的变化，这是十个发达国家，在过去200年一二三产业的产业结构变化图，横轴是人均GDP，纵轴是排名前列产业第二产业第三产业占GDP的份额，左边这一类是这三个产业雇佣的劳动力的份额，右边这一列是这三个产业增加值占GDP的份额。对于这十个西方发达国家，1800年到2000年，当他们从1000美元上升到今天4万美元的时候，你会看到农业部门的劳动力从70%、80%下降到1%、2%，农业增加值占的比重相应发生了变化。最需要大家注意的是，在这200年过程当中，发达国家的制造业经历了先上升后下降的过程，当他们深处1000美元人均GDP的时候，工业部门占的比重是10%左右，当是1万美元人均GDP的时候，工业部门上升到40%左右，直到现在是20%左右。服务业一直在上升。随着横轴人均收入的上升，从1000美元到1万美元到3万美元到4万美元，农业份额的变化是这样一个图。制造业大约有一个先上升后下降的态势，制造业的就业比重，服务业的比重，这是服务业就业的比重。而我们中国的情况，中国从农业占GDP比重30%多，下降到前两年的7%，今年上半年5%。服务业我们已经干到53%、54%，从80年代的20%几上升到现在的53%。日本今天农业占的比重是一个点，服务业占70个点。美国服务业占77个点，工业部门占22个点。工业部门的22个点有12个点是制造业，另外10个点是建筑业等。另外农业占一个点。
这是中国三大产业的变化，现代农业只占5个点了，服务业发生了快速的上升，制造业在比较高的水平上持续到2010年开始了下降，我希望说服大家的是，想告诉你从2010年开始的制造业的下降、工业部门的下降，是长期趋势。
这三个产业的从业人员的占比，可以看到农业是大量的劳动力的来源，农业的就业人数下降非常快，制造业和服务业上升，制造业和服务业今天也是历史较高水平了，从今天往后20年，制造业不会吸纳中国的就业了，而会释放更多的从业人员。需要有更高、更快的、更能创造工业岗位的服务业的发展，这跟房地产业究竟有怎样的关系，需要业内的人来思考。
我们做了一些预测，也是为发改委十四五规划做的简单的预测，按照刚才的样子我们做的这些外推的预测，连科学方法跟连猜带蒙相结合做的。你拿眼球瞅着也能做预测，你说也许背后有规律的话，也许十年之后，中国农业只占3%，中国服务业现在54%的水平上也许十年后会到60%，你也会做这样的猜想。我不详细讲了。
下面谈一下产业结构的变化背后的原理在哪。这个原理如此简单，我甚至都认为为什么社会上大家对这个事情谈论这么少，为什么产业结构会变化？受制于需求结构，什么叫需求结构？回想一下你们家庭去年一共开支50万块钱，吃饭占了多少比重，旅游占了多少比重，穿衣服占了多少比重，教育、医疗、娱乐分别占了多少比重，这个比重结构就叫需求结构。我要告诉你，你家庭的这个需求结构最根本性的决定力量是你家庭的收入水平。不同收入水平的人家有不同的需求结构，中国人平均收入一千美元的时候，平均把40%的钱花在吃的方面。当中国人收入变成一万美元的时候，你不会平均把四千美元花在吃的上面，你只会把八千美元花在吃的上面，因此吃这件事主粮的支出这件事，在你支出结构当中所占比重就从40%下降到8%了。市场经济是为了满足人们的需求的，所以生产结构必须跟着调整。这里面如果一定要谈论一个经济的词汇的话，叫做需求的收入弹性。
需求的收入弹性指的是你在某件产品上支出的增长速度，跟你收入的增长速度相比，如果快于你的收入增长速度，我们就说你的需求收入弹性大于1，这个行业的产品在需求当中随着收入的上升占得的份额就会上升。如果某些行业需求收入弹性小于1，随着收入的上升，需求份额会下降，产业结构当中的份额也会下降。我们过去40年时间里，中国是工业部门工业产品需求收入弹性大于1，随着中国人变富，从800美元变到8000美元，工业部门产出份额不断增加，但是到了2010年，最近这十年，随着我们人均收入继续增加，中国人没有按比例的把那么多钱花在工业部门的产出上，所以份额下降。
再举一个例子，美国人此时此刻将他全部消费的那12万亿美元当中的4%花在穿衣服上，中国人差不多把14%花在穿衣服上。美国人也不是一开始只把4%花在穿衣服上，而是在美国人比较穷的时候，比如二战结束后不久，美国差不多也是把14%、15%左右的收入花在穿方面，现在美国只把4%花在穿的方面，特别额仍然比中国大很多，但是份额很低。
再告诉大家一个结论，今天那么多传统企业的人感觉经济要出问题，这种感觉不错是对的，因为他会感受到，虽然你看到中国的人均收入、人均GDP在上升，但传统行业的人感受到是压力、困难和死亡的威胁，因为他看到中国人的收入花7年时间收入翻一番，你某个行业所占得的份额从10%下降到5%，你要做的调整是什么？这个行业得有5%的企业出局，有5%的就业转移到别的行业去，怎么来完成这个转变？得这个行业的企业通过激烈的你死我活的竞争来完成。所以中国政策当中有一些小的误区，比如我们要保护制造业，你不是保护每个制造业企业都不死，你要让该死的迅速死去，不能让该死的不死。你要让能够活下去的能够活得更好，活得更好是件难事，有5%的企业出局了，剩下5%的企业利用原来一半的就业人员得通过技术改造和提高劳动生产率能生产出比原来还多的产出，这是产业结构变化背后的简单的经济学道理。我们有时候忘掉了这样的常识，比如山东在拼命保护电解铝，电解铝的市场份额在整个生产当中的份额是下降的，需要让一些企业出局，留下来的企业要更好、更高效的去生产。也有一些企业家经常跟我抬杠，说我就不信了，这个国家只需要阳光中原地产、只需要抖音、只需要快手，不需要水泥、不需要铝合金。我说你说得没错，这个国家永远都需要水泥和铝合金，但是就不需要你来说。这个行业发展很快。如果中国能变成3万美元国家，你的农业大约只占3个点，你的第二产业会从今天的38个点降到25个点左右，制造业大概只剩18到20个点，这是10到15年要发生的变化。如果经济增长停滞了，收入水平就这个水平了，产业结构也不需要变。
接下来谈一下外部经济的平衡。我们很多人低估了外部世界的变化对中国经济发展的重要性，我们对过去40年中国经济增长奇迹，过多的归结为我们自身的努力，我当然认为自身的努力是排名前列位的，但是外部世界的变化对我们非常重要。过去40年，被称为全球化的40年，这40年发生的变化是三个内容的变化。排名前列个内容的变化就是国际贸易的兴起，这个国际贸易的兴起速度有多快呢？全世界的出口增长速度是全世界GDP增长速度的两倍，因此出口占全世界GDP的比重从1980年的7%左右上升到今天的27%。我们中国在这样一个全球化分工的过程当中，我们都知道我们实行开放的政策在过去40年，我们看到中国的出口占中国GDP的比重从1980年的6%上升到2008年的较高峰38%，下跌到去年的27%。我们在过去十年出口的增速慢于GDP增速，并且份额下来了。这也是世界各国的政策专家给中国的一个担心，而且我们中国努力去调整的部分，就是中国这么大的国家，要不要永远靠外需的拉动。我们现在调整得不错，我们最近十年出口的增速是慢于GDP的增速，出口不再是拉动中国经济增长的最核心的动力。我们出口的贸易顺差也从较高峰的时候占GDP6%、7%这个不可持续的水平，降低到现在只占1%、2%的水平。
全球化的第二个重要的地方是投资，你到我这个国家投资，我到你这个国家投资。第三个重要的地方就是技术、文化、人员的交流。
经过这40年的全球化，这40年的全球化是跨国公司推动的全球化，为什么这么说呢？是因为全球贸易的1/3发生在跨国公司在两个国家的分支机构之间。第二，你会看到另外1/3的国际贸易，贸易的一方是跨国公司，只有最后1/3的国际贸易跟跨国公司无关。但是我们中国是这个全球化的积极的参与者，这40年对于整个世界200年来的世界历史来看是独特的40年，这40年造成了巨大的变化也带来了巨大的后果，我们此时此刻正处在带来的这个巨大的后果所引发的巨大的不确定性。
世界银行的专家将全球的家庭统计样本都凑在一块，将全球的老百姓的收入从穷到富做一个排序，纵轴是不同收入组别在1988到2008年全球化推进较快的这20年真实收入增长的水平，你会看到最穷的5%的人是受损的，那么谁受益呢？从15%到65%，占全球人口一半的人充分受益，在短短20年时间里面，真实收入几乎翻了一番，70%增长，这在人类发展历史中从来没有见过。另外一类受益的人是处在全球金字塔尖的这部分人，我们往往粗略的把他们称为是美国的华尔街的人，其实更主要的应该是这部分人是美国和欧洲的新产业里边的人，比如谷歌公司的工程师们等等。有两部分人受损了，最穷的5%的人受损了，还有处在80%分位数的前后，有10亿人，这10亿人在全球化这20年时间里边，真实收入零增长。这10亿人就是欧洲和美国的大众。
看看美国，美国的图更清楚，从1980年全球化开始到2014年34年的时间，美国处在收入水平后面那50%的人。第二，后半拉那50%的人从1980到2014年的34年时间里面真实收入只涨了1%。中国人平均真实收入涨了12倍、13倍。但是美国总体经济增长在过去40年是强劲的，表现为经济增长的成果被上面那几个收入组的人拿走的太多，这就是全球化造成的伟大的成功和伟大的变化，也造成了新的经济利益格局。今天发生的欧洲国家、美国的政治生态的变化，跟他们这个国家经过了三四十年全球化所造成的新的收入社会分配格局有莫大的关系。构造说我可以肯定的说，欧美国家的大众没有从前40年的全球化当中充分受益。但这并不是全球化的错，这些国家的政策、这些国家的产业结构的调整和变化没有做到位，没有做到让他们大众受益，所以他们要扭转你看到的这个全球化正在发生的样子。
这就是中国此时此刻所处的外部环境，就是支持前40年全球化的主导新的力量，他们面临的是这样新的经济结构。所以如果说句我怎么判断中美谈判，我认为像两个人下棋，美国说我不下了，下不赢你，或者我下棋受损太大，我不下了。所以中美两国谈判我不认为是下围棋的时候互相打劫，我争你一个子，你争我一个子。那怎么办？应该是说我让你一个子，他回过头来让俩子，让仨子，让四个子，那你敢让下去吗？
美国收入分配，美国前10%的人税前收入占得的份额，1929年大萧条之前占了50%，1%的人占得的份额，美国前1%的人大萧条之前1929年之前占1/4，70年代美国中产阶级占主导地位的时期只占7%、8%，后来又回来了，这是我们的外部环境。外部环境发生了深层次的经济结构变化，由此带来的中长期的风险，就是我们会拥有怎样一个新的全球贸易体系。基本判定是说给定这些世界领袖们还没有这么疯狂，会逐渐琢磨出个新体系，但是无论如何，这个新体系里的国际贸易增长速度不会像前40年快于GDP增长速度那么多，未来30年，全球贸易增长速度会跟GDP增长速度持平，大概是这样一个判断。想消灭掉中期内整个金融体系崩盘的风险，所以2017年我们实施了极其严厉的对于影子银行、理财产品、银行间交易做了极其严厉的管制措施，这个管制措施显然会造成短期内不同行业、不同群体的损失，有时候这个损失是你们没有意识到的。比如在加强经营监管的过程当中，突然发现受伤最严重的是谁呢？是上市公司大股东们，这一开始政策制定者没有想到是这帮家伙。很多评论者有点看热闹，感觉自作自受，你说你是上市公司大股东，在经济环境宽松的时候，有人来劝说，你手握50亿市值股票，我给你抵押贷款25亿拿到手，多好。这个金融活动没有受到良好的监管，它的含义也并不清楚，但是在短短四五年时间里边，上市公司大股东的这种质押贷款规模大约从八九千亿上升到2017年年底的有人说七八万亿，低估有五万亿，高估的有十万亿。突然一收紧就突然栽进去了。经济上没有甘蔗两头甜的事情，我们为了消灭掉中长期的金融风险，必须忍受短期内的痛苦，只是承担这些痛苦的人都是谁。现在严厉的会持续下去，但是会局部在某些方面政策上变得更加有弹性一点。
为什么会发生这么严厉的要去杠杆的行为呢？看这张图，这是中国金融业增加值占GDP的比重，1981年的时候只有2%，后来上升到了1989年的6%，后来缓慢回落到4%，从2005年4%开始，中国金融业的增加值上升很快，一直到2015、2016年，现在大约9%左右。
看看美国，美国过去120年金融业占GDP增加值的变化，从1880年的2%上升到1929年大萧条的6%，大萧条一半银行垮了，回落到3%，二战以后美国金融业增加值占GDP的比重从3%缓慢稳健上升到这次危机前的8%，危机又跌落到7%。所以有时候经济学的智慧不需要多么深奥的经济学理论，需要可靠的数据和历史事实，加上我们常识和逻辑，就做出判断。
看看美国的金融业占GDP比重8%，100多年来发展变化是这个样子，回头看中国最近十年来金融业占比变化，咱们期待中国十年后是什么样子，中国金融业占GDP比重现在9%，我们期待十年后很多人还说中国金融业大发展，我们期待占15%、20%、30%，大街上除了金融家就都是按脚的。所以常识上判断，9%有点高了。所以我告诉大家，10年后如果照这个发展下去，10年内中国经济一定会崩掉。经济崩掉，金融业跟着崩掉。所以从业者也比较深思熟虑，大家在现有的8%、9%的份额上健康发展，不会大发展，所以金融业过去那些过于鲁莽、过于粗放的会被遏制，那些更加健康的金融业务会被鼓励，这是金融业发展的一个大的判断。
所以说你会看到去杠杆带来的变化大不大？很大，最近两年来你会看到这些社会财富管理的产品下降了这么多，金融业银行的总资产也有所下降，因为原来扩张太快。
我们决定中长期发展，包括你们准备给谁盖房，盖什么房，作为一个背景知识，我们看一张图。全世界的国家从穷到富，从横轴罗列在这儿，我把一个国家的内部又分成了十份，收入较高的那一份、收入较低的那一份和中间的各份，中国人均GDP1万美元了，但是中国内部分成十份是这个样子，跟最右边的美国做一下对比，中国最富裕的10%的人的收入大约在美国第六组的水平上，中国改革开放40年，我们1.4亿人跟美国平均水平一样，中国去年出国旅游的人1.5亿人，就这1.5亿人在全世界瞎得瑟，全世界都以为中国这么富。中国最富的10%的人和最穷的10%的人的差距。再回头看一下中国有没有中产阶级，看这个图那个阶梯，中国没有中产阶级。中国T0P10%的人放在世界范围内，是世界的中产阶级。所以这个紧张关系也是造成我们很多未来的政策、未来制度变化的根本性力量，不要小瞧这个力量，不是某个个人的好恶决定了它的路径，而是更广大的力量。
谈到中国房地产，我对房地产不懂。我从原理上谈一下。一个国家从一千美元到一万美元到未来三万美元，一定会发生两个结构变化。产业结构变化，因为不同收入水平上消费结构不一样，因此产业结构必须变。第二个结构变化就是地理空间上的结构变化。随着竞争的加剧，企业得减少成本提高竞争力，随着竞争的加剧、生活的残酷，我们个人得去拼命在市场上增加技能，到哪工作，选择到什么行业工作，这都会造成第二个结构变化，就是地理空间上的人群和生产活动的集聚，这个集聚背后是有规律的。中国现在这个图叫做中国的经济地图，每平方公里上生产了多少GDP，上海这个地方生产GDP最多，因为上海金茂大厦旁边可能就好几万人，就生产这么高的GDP。中国一万美元的时候是这个样子，等到15年后，中国两万美元的时候，20多年后中国三万美元的时候，中国地理空间结构将会是什么样子？你盖的房子可是要持续个50年、70年的，所以今天决定在哪盖房，今天中国未来很多地理控制配置格局合理与否、有效与否，都拜托在座各位来思考，因为你今天的决策影响30年、50年、70年。这是中国现在的样子，我们得猜测一下未来是什么样子。
我们看一下发达国家的样子，多少来猜测一下。这是美国的样子，很多人说美国自然条件跟中国不一样，中国可能不能完成美国这样的历史转变。做看这个图，这个图在自然条件上不如我们，他们做了这样的集聚。国内最近有一些人，我在城市化方面是跟很多搞城市或者学城市经济学的人的观点不一样，我给大家说几句题外话，1980年代之前，主流经济学家没有研究城市经济学的人，我说的是美国、欧洲，原因在于主流经济学家说，城市这件事挺复杂的，我们经济学家这点简陋的工具不足以研究城市这件事，所以经济学家别看平时很狂妄，有一个巨大的谦虚，就在于我现在的基本的工具、模型不足以对这件事有更深刻的见解的时候，宁肯不做，所以二战的时候没有一个有影响力的经济学家从事城市经济学的研究，就让位给了另外的经济学家在研究。城市经济学还受一个很有影响的人的影响，叫詹妮J，他是很有名的思想家、社会学家，他写了一本小册子，批评了人类的工业城市。但是从80年代之后，越来越多的经济学家卷入城市的研究，最经典的一本书就是《城市的胜利》，是哈佛大学格莱瑟的学者写的。人类的繁荣的城市是最可持续、最节省资源、最节省能源、最符合人性的人类能找到的少有方式，这是一本三四百页的科普的书。
日本这个图也至少体现了一点，北海道的山清水秀，为什么日本人很变态，不喜欢山清水秀的北海道，却喜欢像蚂蚁一样到东京呢。这是德国，德国的制造业发达，但德国的服务业不发达，德国大都市的繁荣没有，所以未来德国还不一定怎么样，但德国是有历史渊源，是因为德国1871年统一的时候，统一了一堆王侯，他们都各自发展各自的一亩三分地，所以没有形成全国的都市中心。这是英国，这是韩国，这是法国，在巴黎人眼里，其他地方都是乡下。你看了这些图，你来告诉我中国未来的城市结构将是什么样子。回过头再看中国，如果你在农业时代画这张图，庄稼长多高，GDP就是多高。人们有各种各样的好处，对企业有好处，人们正是为了忍受为了获得经济上的大家互相学习、分享信息、提高雇主与雇员的匹配质量，为了分享这些经济上的好处，我们愿意享受城市的拥挤，所以经济是一个取舍的问题，不可能甘蔗两头甜。比如这种集聚背后的变化，举一个例子，大家很少能够平时思考到的。比如全中国任何地方搞ICT产业都搞不过中关村，为什么？因为中关村历史上形成的ICT产业的从业人员100万人，任何一个新成立的企业跑到中关村都能找到为他所用的员工，任何一个偏门技能的人都能在中关村找到适合他的雇主。
还有成都，莫名其妙，这几年成为了动漫之都，动漫的不同产业的链条、不同环节的人员多集中在那，还提高了雇员和雇主的匹配质量，这样既会带来更大的凝聚力，也会带来生产力的改进。
最后谈一下我对城市化的理解，这是IMF的预测。伴随着中国已经盖这么多房子了，从一千美元到此时此刻一万美元到未来15年、20年中国两万美元甚至三万美元，中国还要发生产业结构的巨大变化，地理空间上也会发生巨大变化。所以诸位要思考一下，盖的房子总数不少，中国的房地产投资占GDP的比重，我们今天基本上处在较高峰，以后份额略有下降。但是以后更大的调整是，你把房子盖在哪。中国和美国一样，美国的政策也有愚蠢的地方，美国的房子盖的不是地方，这个图，左边是美国，右边是中国，美国盖房子和中国盖房子都一样，都盖在收入低穷的地方，而没有盖在收入高富的地方，就是说美国也受传统城市观念的影响，纽约不能再盖了，要到小城市盖房子。这是不对的，中国这点更明显，明显在什么地方呢？你要看未来40年人往哪去，产业往哪去。
最后谈两件事。长期的房价。比如前些年我记得董教授说30年后房价80万一平米。我们经济学家说的房价都是真实房价，我给你看140年来全世界14个发达国家真实房价的变化作为你来思考的基础。排名前列个是澳大利亚，1870到1950年房价没什么变化，说明澳大利亚的名义房价按照CPI在增长，二战之后上升了四五倍，加拿大二战前没怎么涨，二战后涨了三四倍，芬兰、法国，日本，我们很多人谈论日本就乐意谈日本的广场协议和日本的泡沫，而日本最完整的图像是这个房价，二战之前真实房价没怎么涨，二战之后涨了15、16倍，就算跌回2010年，还涨了10倍。这里边提出两个问题，真实房价的上升，取决于人们长期需求的力量和土地供给的弹性，对大都市而言，不可能有更多的土地供给，而需求会拉动这种长期的价格的上升，是真实房价的上升。而二战之前，为什么所有发达国家的真实房价都不涨呢？因为二战之前发生了一件事，叫交通革命。原来大家靠骑自行车和两条腿，你的活动城市半径就十公里，有了交通革命的时候，城市半径扩大30公里，30公里你能盖多少房，土地供应极其充分，所以房价不会涨。房价按照建材成本涨，建材成本按照通胀率。但是后来分开了，多都市土地供应就这么多了，所以需求上升就拉动真实房价上升。中国大中城市的房价会符合这个规律，持续上升。中国中小城市房价维持不变，名义房价按照建材成本的上升而上升。
最后谈一点前途的事情，中国未来这二三十年是谁的城市化，在哪城市化。这个图是每个年龄组生了多少人，我希望强调的是1990年之后到去年一共生了4亿人，就是90后到现在为止有4亿人，90后的人已经30岁了，30岁的人不太轻易的在地理成本上有很大的变化，在陆陆续续的25年时间里，这4亿人会选择最理想的城市、最有前途的行业，这就是我们要发生的变化。我们要有明确的政府的政策和对市场力量的把握，这4亿人想去哪，中国城市化在我看来就是这4亿人的城市化。
从供给的角度，中国需要怎样的大都市结构。再从需求角度，这4亿小孩想去哪。另外，这4亿小孩还是中国消费的主力，从学龄前到大学刚毕业，到结婚要买房，这4亿小孩需求的力量你该怎么去评估，这是谁的城市化。在哪城市化，我认为需要市场的引导和政府的力量相结合去发现。如果我们赌中国20年后能变成3万美元人均GDP，就是现在韩国的水平，中国的企业要从16个到120个世界500强。15年后仍将有人口流入的城市，在中国不超过100个。
最后一个问题就是我们的希望集中在哪。中国有一个基本国情的变化，是全世界人类有史以来较大的变化，过去40年我们总说中国人口众多，农村有大量剩余劳动力，排名前列技能劳动力太多，所以我们过去40年发展了劳动密集型产业、初步加工行业，但是一夜之间中国发生了变化，就是诸位如果谁是1965年出生的人，你能考上大学，你算百里挑0.5个人才，所以站在这儿思考一下，80年出生的人今年40岁，中国40岁以上的这6亿人，一共受过高等教育的人一千万，中国没有人才，邓小平面临这么点受过高等教育的人才把人均800美元变成8000美元。而00年的人什么时候上大学呢？去年18岁，去年高考大学招了830多万人，00年出生的人一共1700多万人，一半，2015年出生的小朋友将70%上大学。中国拥有全球较大的劳动力市场，45岁以下的90年之后出生的劳动力人数一共4亿，其中有2亿多是受过高等教育。什么概念呢？全美国此时此刻用3亿人受过高等教育的人一共9千万人不到，全韩国受过高等高于的人900万人，我们有2.2亿人受过高等教育，我们现在每年毕业起码百万大学生，所以说我提醒各位，你要思考的是，这些年轻人作为需求者，你要为他提供怎样的产品和服务，盖什么样的房子，在哪盖。第二，这些人作为生产者，会去从事什么行业，你能创造什么工作岗位，让这些新的高素养的劳动力能够跟你一块推动这个社会的经济进步。这就是我跟大家分享的。谢谢大家！
