[课程设置背景]
2020年是极不平凡的一年。我国面对错综复杂的国内形势、艰巨繁重的国内改革发展任务，特别是新冠肺炎疫情严重冲击，国内人民在核心的坚强下，砥砺前行、开拓创新，取得了抗击新冠肺炎疫情斗争重大战略成果，成为实现经济正增长的主要经济体。
2020年经济工作会议对房地产行业要求是，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。因地制宜、多策并举，实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，促进房地产市场平稳健康发展。高度重视租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜。对租金水平进行合理调控，降低租赁住房税费负担，规范发展长租房市场。
会议要求，要优化税务执法方式，深入推进执法、精细服务、精准监管、精诚共治，不急转弯，政策操作上要更加精准有效，大幅提高税法遵从度和社会满意度，把握好政策时度效。
宏观政策为房地产行业指明了发展方向，房地产企业要不失时机，把疫情耽误的时间抢回来，做好2021年的发展规划，合规经营、依法纳税。为此，我们举办这次讲座，与大家探讨后疫情时期的房地产企业财税管控问题。
培训受益：
（1）“营改增”引起了会计核算的变化，会计核算为税收征管提供基础数据。解读“营改增”及“减税降费”会计核算的主要业务处理方法。
（2）房地产开发经营各阶段的主要业务内容及与之适应的财税管控方法。
（3）新形势下房地产企业融资方式。
（4）用“分类法”按房产类别核算开发产品的成本，为土地增值税清算和企业所得税汇算清缴奠定基础。
（5）“营改增”引起的土地增值税清算的变化，正确进行土地增值税的预征、清算与纳税申报。
授课对象：
房地产开发公司总经理、财税总监、财务经理以及经办纳税业务的财会人员等。
主要授课内容：
房地产开发经营业务增值税的会计处
一、会计科目设置的原则
二、“营改增”后“应交税费”科目的设置
三、增值税的主要账务处理
（一）取得资产或接受劳务疑难业务的账务处理。
（二）经营租赁增值税纳税时间财税差异及处理技巧
（三）项目结束时扣留的质量保证金如何处理
（四）企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理
（五）预缴增值税的账务处理
（六）非正常损失不动产进项税额的会计处理
四、土地增值税会计处理
五、生活服务业增值税加计抵减15%的会计处理
六、试行增值税期末留抵税额退税的会计处理方法
第二讲 投资决策阶段会计处理与财税协调
一、“土地征用及拆迁补偿费”的构成及会计处理
二、以土地投资子公司的会计处理与财税协调
三、投资决策阶段发生费用的会计处理
四、非货币资产对外投资递延纳税的会计处理与财税协调
五、土地出让金及拆迁补偿返还的会计处理与财税协调
六、红线外发生的费用是否允许税前扣除
七、以房换地取得土地使用权的会计处理与财税协调
八、以分房产为目的吸收资金合作开发的会计处理与财税协调 九、以分红利为目的吸收资金合作开发的会计处理与财税协调
十、房地产企业参与城镇老旧小区改造的财税处理
第三讲、前期准备阶段会计处理与财税协调
一、前期准备阶段主要工作内容
二、企业所得税扣除凭证的管理
三、房地产企业与施工企业承包方式的博弈
四、城镇土地使用税纳税的起止时间和税收减免
五、拆迁补偿支出原始凭证获取及会计核算
六、“土地价款”包括的范围和账务处理
七、 转让“营改增”前取得的土地使用权的会计处理技巧
八、营销设施建造费的会计核算与税前扣除
九、土地闲置的会计处理与税前扣除
十、开发项目发生的前期物业管理费的会计核算与税前扣除
第四讲、建设施工阶段会计处理与财税协调
一、房地产预售的条件及《预售许可证》的申领
二、房地产预售收入凭证的开具、会计处理和预交增值税
三、商品房预售、现售和按揭销售的会计处理与财税差异
四、合理的工资薪金支出税前扣除遵循的原则
五、五项补贴税前扣除的财税差异与纳税调整
六、社会保险费——“五险一金”的税前扣除
七、党组织工作经费、工会经费、职工教育经费的税前扣除
八、职工差旅费税前扣除的改革措施
九、试行增值税期末留抵税额退税的财税处理
第五讲、竣工验收与租售阶段会计处理与财税协调
一、房地产项目的竣工验收工作
二、一般纳税人选择简易计税方法的会计处理与财税协调
三、一般计税方法扣除土地价款的财税处理
四、企业所得税与土地增值税“收入总额”差异与纳税调整
五、“买一赠一”的财税处理
六、分期收款销售财税差异分析与财税协调
七、公益性捐赠财税差异分析与处理方法
八、经营租赁纳税时间财税差异与应对方法
九、转租赁业务节税操作方法及难点解读
十、“转让其他权益性无形资产”降低税费的税收策划
十一、经营性售后回租再转租的税收策划
十二、一般纳税人出租“营改增”后取得的房产如何纳税
十三、以前年度损益调整财税差异与协调
第六讲、“分类法”核算开发产品的方法
一、“分类法”的原理与法律依据。
二、划分开发产品类别的六项原则。
三、《开发成本》账户设置与成本项目核算的主要内容 。
四、开发产品成本核算的管理与成本核算的一般流程。
五、成本核算的部门分工与成本核算资料的提供。
六、实例演示不同类型房地产的成本分配计算全过程。
七、开发产品成本核算方法概括总结。
八、企业所得税与土地增值税成本核算的差异分析。
九、实例演示用层高系数法计算各类房产的建筑安装成本。
十、利用人防工程建造地下车库的产权归属与财税处理。
第七讲、土地增值税的预征、清算与纳税申报
一、土地增值税清算的核心
二、“营改增”后应税收入总额的计算方法
三、扣除项目金额包括的范围与财税处理
四、土地增值税的预征、清算与纳税申报
五、土地增值税的清算单位与清算条件
六、土地增值税清算前的准备工作
七、土地增值税扣除凭证管理的具体规定
八、土地增值税清算时需要计算的特殊指标
九、普通标准住宅的税收优惠政策及其享用
十、土地增值税免税临界点的测算及应用
十一、国内收回土地使用权是否可以免税
十二、卖毛坯房还是卖装修房的规划
十三、房地产企业转让开发项目与转让股权的博弈
十四、管理费用的核算技巧
十五、巧用利息扣除法降低税费支出
十六、调整基础设施建设费，降低土地增值税的税收策划。
十七、解析土地增值税清算时企业所得税的清退方法。
