房地产融资营销与风险分析
唐 琪
房地产融资的营销对象
1、项目公司
2、集团公司
二、房地产融资的营销要点
1、合作方式
2、合作条件
3、房地产开发贷与按揭贷款的整体性服务方案
4、客户利益与综合收益
5、房地产上下游客户的联动开发
三、房地产项目尽职调查要点
1、融资方实力
2、项目整体评估
3、财务状况分析及财务风险评估
4、项目现金流评估
5、项目风险总体评估
6、项目总体投入预算
7、项目收益测算
8、项目已投入部分及项目资本金价值认定
9、项目进度安排及项目管理
10、项目销售安排及现金流预测分析
11、项目整体资金规划及资金退出安排
12、基于项目现金流分析的融资金额及融资期限确定
13、抵押物评估及价值认定
14、其他
四、项目估值与价值分析
1、城市区域
2、地段
3、土地价值
4、项目周边环境分析
5、项目潜力
6、项目性质：住宅、商业、综合体、其他
7、项目估值
8、项目价值分析
五、项目的资金状况调查与资金运作方案分析
1、项目投资总额
2、自有资金来源与自有资金额度
3、银行开发贷金额与到位情况调查分析
4、预售安排与预售金额预测分析
5、资金逐步退出安排与压力测试
六、风险控制措施与相关手续办理
1、土地抵押
2、股权质押
3、第三方担保
4、其他
七、项目风险分类分析
1、流动性风险
2、实质性风险
3、操作风险
4、后期管理风险
5、其他
八、后期管理的操作要点
1、资金使用计划与资金监管
2、项目进度监管与资金拨付
3、项目变更调整与资金使用计划调整
4、融资方后续融资
